Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Пределы ограничений заданы ст. 55 Конституции РФ – они могут вводиться только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.
Ограничения в части прав собственника связаны с обязанностью соблюдать в определенных случаях требования законодательства.
Примеры ограничений:
- Использовать жильё строго по назначению – для проживания.
- Соблюдать права и законные интересы соседей (не шуметь в ночное время, не захламлять общее имущество, не нарушать санитарные нормы).
- Не производить перепланировку и переустройство без согласования с органом местного самоуправления.
- Обеспечивать сохранность общего имущества многоквартирного дома (стояки, вентканалы, электрические щиты).
- Соблюдать санитарно-эпидемиологические и противопожарные требования (например, запрещено загромождать эвакуационные выходы, хранить горючие вещества).
- Обеспечивать доступ представителям управляющей организации и аварийных служб для осмотра и ремонта инженерных сетей (при предварительном уведомлении).
В нашей работе мы чаще всего встречаемся с нарушениями требований законодательства при перепланировках в квартирах. Нередко идеи дизайнера или самого собственника в организации пространства квартиры не учитывают требований Жилищного кодекса РФ, Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003» и др.
Если собственник меняете отделку, сантехнику на аналогичную по размеру и расположению, переносит розетки и выключатели в пределах квартиры, демонтирует встроенные шкафы и антресоли, если они не являются частью несущей стены, то согласовывать эти работы с муниципалитетом не нужно. Но есть ряд действий, для выполнения которых требуется получение разрешения органа местного самоуправления в соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ.
Если по результатам ремонтных работ меняется геометрия квартиры, необходим проект и посещение администрации по месту расположения квартиры.
Вот список работ, которые разрешены, но при условии строгого соблюдения требований к этим работам:
- Перенос ненесущих перегородок.
- Объединение туалета и ванной.
- Устройство дверных проемов в ненесущих стенах.
- Перенос кухонной плиты (электрической) в другое место, если это не ведет к нарушению вентиляции.
- Увеличение площади санузла за счет коридора или кладовки.
Что делать ЗАПРЕЩЕНО на законодательном уровне. Нарушение этих правил классифицируется как «самовольная перепланировка» и грозит не только штрафом, но и потерей жилья (ст. 29 Жилищного кодекса РФ).
Вот жесткий стоп-лист:
Снос несущих стен и колонн. Любое вмешательство в каркас здания требует сложнейших расчетов и, чаще всего, запрещено в типовых панельных домах.
- Перенос «мокрых» зон.
- Присоединение помещений с газовым оборудованием к жилым комнатам.
- Демонтаж вентиляционных коробов и замуровывание вентшахт. Доступ к вентиляции должен оставаться (через решетку).
- Снос подоконной части стены под окном (парапета) для объединения с балконом. Исключение — если дом имеет специальное разрешение и проект усиления, но в 90% случаев это запрещено.
- Устройство полов с подогревом от систем центрального отопления или горячего водоснабжения. Только электрический теплый пол.
Одним из случаев грубого нарушения законодательства является изменение границ жилого помещения (квартиры) за счет присоединения общего имущества.
Состав и критерии отнесения имущества в многоквартирном доме к общему определяется ст. 36 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
К общему имуществу относятся помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Присоединение части общего имущества дома к квартире влечет уменьшение размера общего имущества. В этом случае согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества (часть 2 статьи 36, часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ).
Ответственность за самовольную перепланировку несет лицо, выполнившее перепланировку. Но, в случае приобретения квартиры с неоформленной перепланировкой, именно на покупателя ложится бремя решения вопроса по оформлению такой перепланировки. Неприятность этого момента в том, что не каждую перепланировку можно узаконить.
Если вы уже сделали перепланировку или приобрели квартиру с самовольной перепланировкой, не паникуйте. Закон дает шанс на «постфактумное» согласование, если выполненная перепланировка не нарушают нормы безопасности.
В соответствии с «Обзором судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023г. «обращение в орган местного самоуправления за согласованием проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме после начала таких работ не является основанием для не рассмотрения заявления по существу… уполномоченный орган не вправе уклониться от проверки заявления заинтересованного лица о переустройстве и (или) перепланировке с комплектом представленных документов с целью принятия решения о согласовании, если им не установлено, что переустройство (перепланировка) не соответствует требованиям законодательства, нарушает права третьих лиц или создает угрозу жизни или здоровья граждан».
В соответствии с п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Юристы нашей организации имеют положительный опыт решения таких вопросов в судебном порядке.
Но, оформление перепланировки в административном порядке всегда дешевле и легче, чем доказывание в судебном порядке безопасности и законности выполненных работ.
В рамках данной статьи не описываются все случаи и варианты возможной перепланировки. При обращении в нашу организацию проектировщик рассматривает ситуацию индивидуально, обследуя объект перепланировки.
Наша рекомендация: перед началом выполнения строительных работ и реализации дизайн проекта проконсультируйтесь у проектировщика по вопросу возможности оформления документов на такую перепланировку.
В нашей организации можно проконсультироваться заказать проект перепланировки, техпаспорт и техплан на квартиру.
ООО «Кадастр-М», г.Омск, ул.Гагарина, 14, подъезд 4, офис 3.2. Тел.(3812) 957-901, 95-79-05, 8 950-959-8058