О разъяснении полномочий и обязанностей кадастрового инженера о подготовке технического плана на жилое здание (объект индивидуального жилищного строительства), сообщаем следующее.
Согласно ст. 29.1 Закона №221-ФЗ, кадастровый инженер обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, а также соблюдать стандарты осуществления кадастровой деятельности и правила профессиональной этики кадастровых инженеров.
В соответствии с ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Форма и требования к подготовке технического плана, составу содержащихся в нем сведений утверждены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (далее – Требования к подготовке технического плана).
Также, Решением Президиума Ассоциации «Национальное объединение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров» (Протокол № 04/22 от 12.05.2022), утверждѐн и введен в действие Типовой стандарт осуществления кадастровой деятельности «Описание характеристик объектов недвижимости. Характеристики жилых зданий» СТО 11468812.005 – 2022 (далее – Стандарт). С марта 2025 года стандарт утвержден в новой редакции СТО 11468812.005-2025. Ознакомиться со стандартами ведения кадастровой деятельности Вы можете на сайте Национальной палаты кадастровых инженеров в разделе «Стандартизация». Стандарт подлежит обязательному применению кадастровыми инженерами при осуществлении кадастровой деятельности и содержит описание обязанностей кадастрового инженера.
В соответствии с ч. 7 ст. 1 Закона №218-ФЗ, государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).
В соответствии с ч. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ, правообладатель земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с п.п. 10, 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В соответствии с ч. 4.2 ст. 1 Закона №221-ФЗ, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости. В случае, установленном настоящим Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.
Таким образом, государственный кадастровый учет осуществляется только в отношении объектов капитального строительства, имеющих прочную связь с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно п. 5.2 Стандарта, при проведении кадастровых работ в целях постановки на государственный кадастровый учет жилого здания кадастровому инженеру надлежит определить полный набор характеристик такого объекта, позволяющих описать его в качестве индивидуально-определенного объекта недвижимости. По результатам таких работ подготавливается технический план в связи с созданием здания. В исключительной компетенции кадастрового инженера находится определение площади объекта недвижимости и пространственное описание его местоположения. Указание остальных сведений (характеристик) объекта недвижимости осуществляется кадастровым инженером на основании документов, изданных органами государственной власти, органами местного самоуправления и иными организациями, а также предоставленных заказчиками кадастровых работ.
В соответствии с приложением Б кадастровый инженер в ходе проведения кадастровых работ в отношении объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома должен убедиться в полной готовности строительных конструкций здания и проверить соответствие установленным минимальным требованиям, а именно:
- Наличие фундамента. Может быть ленточный, столбчатый, свайный, плитный.
- Крыша должна быть покрыта кровлей, не пропускающей проникновения атмосферных осадков.
- Наличие несущих стен, образующих замкнутую конструкцию здания.
- Наличие настила пола.
- Наличие потолка, междуэтажного перекрытия.
- Наличие окон в жилых комнатах обязательно. Заполнение оконного проема материалом, обеспечивающим инсоляцию.
- Наличие входной двери.
- Жилое здание должно состоять как минимум из одной комнаты и может содержать помещения (зоны) вспомогательного использования. (п.39 ст.1 ГрК, письмо Росреестра от 18.04.2024 и письмо Минстроя от 02.04.2024)
Согласно п.п. 21.10, 21.12 Требований к подготовке технического плана, в случае если строительство, реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома осуществлялись в порядке, установленном статьей 51.1, частями 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса, частью 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о здании - объекте индивидуального жилищного строительства, садовом доме, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости в границах земельного участка, его площади, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления; далее - Уведомления), проектной документации объекта строительства (если правообладатель земельного участка (застройщик) обеспечил изготовление такой документации) и Декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости или правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости.
В данном случае, Декларация и Уведомления являются неотъемлемой частью технического плана и включаются в Приложение.
В указанном в части 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ случае при выполнении кадастровых работ и подготовке технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, соответствующего параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса <24>, сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении в границах земельного участка, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или Декларации. При этом для выполнения кадастровых работ и подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома не требуется наличие указанных в пункте 21.10 настоящих требований Уведомлений, в том числе уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Согласно ч. 11 ст. 24 Закона №218-ФЗ, ответственность за достоверность указанных в декларации об объекте недвижимости сведений несет лицо, составившее и заверившее такую декларацию.
Вместе с тем, в силу п. 2, 3 ч. 2 ст. 29.1 Закона № 221-ФЗ кадастровый инженер обязан:
- отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Законом № 218-ФЗ;
- отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы содержат недостоверные сведения.
Таким образом, по мнению Ассоциации, кадастровый инженер при проведении кадастровых работ должен оценивать, является ли результат строительства объектом недвижимого имущества, в отношении которого, согласно договору подряда, он должен изготовить технический план.
Согласно п.п. 49, 51 Требований к подготовке технического плана, раздел
«Характеристики объекта недвижимости», за исключением сведений о площади здания, сооружения (если основной характеристикой сооружения является площадь), помещения, машино-места и площади застройки сооружения, заполняются в соответствии с документами, указанными в пунктах 21.1 - 21.23 настоящих требований, в том числе в соответствии с декларацией об объекте недвижимости.
В раздел «Характеристики объекта недвижимости» включаются следующие сведения о соответствующих объектах недвижимости:
1) вид объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план (здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс);
8) в графе 3 строки 10 раздела «Характеристики объекта недвижимости» указывается назначение здания: нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж.
- год завершения строительства таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается.
Исходя из комплексного анализа действующего законодательства в области кадастровых отношений, принадлежность объекта капитального строительства к объектам недвижимости, подлежащих государственному кадастровому учету, определяется кадастровым инженером в совокупности на основании:
- представленных заказчиком кадастровых работ документов;
- визуального осмотра объекта (в части соответствия объекта критериям, определенным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ);
- сведений ЕГРН о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости (в части возможности строительства объекта индивидуального жилищного строительства исходя из целевого назначения и разрешенного использования такого земельного участка).
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 октября 2016 г. №725/пр введен в действие Свод правил «СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» (далее – Свод правил), определяющий требования к проектированию и строительству жилых домов и автономных блоков.
Однако, данный Свод правил не включен в утвержденный постановлением Правительства РФ от 04.07.2020 №985 перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в связи с чем положения данного Свода правил применяются на добровольной основе.
Возведение конструктивных элементов объекта, таких как фундамент, перекрытия, стены, кровля, окна, двери должно быть завершено. Отсутствие внутренней и внешней отделки объекта не препятствует его использованию по назначению.
Проверка наличия инженерных коммуникаций кадастровыми инженерами не осуществляется на основании пункта 5.7. Стандарта: «Наличие (отсутствие) инженерно- технических сетей и санитарно- технического оборудования в жилых зданиях кадастровым инженером не определяется, сведения о них в техническом плане не указываются».
Согласно Письму Минстроя России от 28.11.2024 № 70963-ОД/08 «О градостроительной деятельности», рассмотрен вопрос о кадастровом учете и регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства и уточнены требования к кадастровому инженеру, а именно:
- в первую очередь вопрос о квалификации объекта в качестве объекта незавершенного строительства находится в сфере ответственности кадастрового инженера, непосредственно исследующего объект при проведении кадастровых работ, которой имеет реальную возможность и обязан установить, относится ли объект к объектам незавершенного строительства;
Обращаем Ваше внимание, что Ассоциацией кадастровым инженерам рекомендовано в случае возникновения сомнений в капитальности объекта запрашивать у заказчика кадастровых работ заключение экспертной организации, имеющей лицензии на соответствующие виды деятельности. В заключениях специализированных организаций содержится подробное описание конструктивных элементов объекта, позволяющее сделать вывод о принадлежности его к объектам капитального строительства.
Кадастровый инженер при осмотре не уполномочен демонтировать конструктивные элементы здания, например напольное покрытие, обшивку стен, с целью осмотра скрытых конструктивных элементов.
Дом на винтовых сваях относится к объектам капитального строительства
Согласно п. 3.12 СП 24.13330.2021 «Свайные фундаменты» свайный фундамент – это комплекс свай, объединѐнных в единую конструкцию, передающую нагрузку на основание. При устройстве фундамента применяются винтовые металлические сваи, на которые через обвязочные деревянные балки передаѐтся нагрузка на грунтовое основание от постоянных и временных нагрузок здания.
До недавнего времени капитальность являлась характеристикой построек, имеющих непосредственную связь с землѐй и стоящих на железобетонном основании. Но в последнее десятилетие свайные конструкции становятся популярной практикой в частном строительстве. На свайных фундаментах устанавливают не только гаражи и навесы, но и садовые домики, жилые дома (каркасные, брусчатые, бревенчатые, из кирпича и газобетона), предназначенные для постоянного проживания.
Выполнение фундамента здания, сооружения на винтовых металлических сваях допустимо положениями п. 6.1 СП 24.13330.2021 «Свайные фундаменты».
Свайный фундамент из металлических винтовых свай имеет прочную связь с землѐй.
Согласно п. 6.13 СП 24.13330.2021 «При устройстве стальных трубчатых свай не допускается применение труб, бывших в употреблении». Т.е. винтовые стальные сваи не предусмотрены для повторного применения. Их выкручивание и повторное использование для устройства свайного фундамента недопустимо.
Надземные конструкции здания возможно переместить и (или) демонтировать, однако их последующая сборка без ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений невозможна. Отдельные материалы и изделия потребуют замены на новые.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что дом на винтовых сваях обладает признаками капитальности.
Отдельно обращаем Ваше внимание, что с 01.03.2025 вступила в силу часть 13 статьи 52 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), согласно которой в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 настоящего Кодекса для строительства или реконструкции здания или сооружения не требуются получение разрешения на строительство и (или) подготовка проектной документации, строительство или реконструкция здания или сооружения (помещений или машино-мест в таких здании или сооружении) считаются завершенными со дня осуществления их государственного кадастрового учета. Положения настоящей части применяются также в отношении жилого дома или садового дома, строительство или реконструкция которых осуществлялись без получения уведомления, предусмотренного пунктом 2 части 12 настоящей статьи, при условии, что строительство или реконструкция указанных объектов без получения такого уведомления допускаются ФЗ.
Считаем целесообразным при соблюдении градостроительных регламентов (по возможности) рекомендовать правообладателям объектов недвижимости получать Уведомления о планируемом строительстве и о соответствии построенного объекта предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Кроме того, доводим до Вашего сведения, что органы власти незамедлительно передают информацию в надзорные органы об объектах, поставленных на кадастровый учет в качестве объектов капитального строительства, но по результатам натурного осмотра таковыми не являющимися. Далее следует судебное решение со штрафом в 30 000 рублей, в отдельных случаях возбуждаются уголовные дела.
Активно обращаются банки, выявляя, что объекты по факту незавершенные строительством, на кадастровый учет поставлены в качестве объектов индивидуального жилищного строительства.
Директор
СРО Ассоциация «ОКИС» Д. А. Крылов