Жить в собственном доме без проблем и споров с соседями – вполне нормальное желание любого покупателя земельного участка, на котором он намеревается построить дом.
Можно ли уберечь себя от неприятностей и избежать юридических проблем при строительстве и регистрации дома?
Первое, что необходимо выяснить при покупке земельного участка, это в какую территориальную зону попадает земельный участок и какие виды разрешенного использования возможны для него.
У продавца участка необходимо попросить выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и градостроительный план, полученные как можно ближе к дате сделки. Если эти документы для вас непонятны, обратитесь к специалистам (кадастровому инженеру, юристу).
В выписке ЕГРН необходимо посмотреть на категорию земли. Для строительства индивидуального жилого дома подходят только две категории:
- земли населенных пунктов;
- земли сельскохозяйственного назначения.
- Затем необходимо посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Построить жилой дом для постоянного проживания можно на участках с видом:
- для индивидуального жилищного строительства;
- для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок);
- ведение садоводства.
Также важно проверить наличие ограничений и запретов на регистрацию. Это могут быть обременения или аресты, наложенные судом или судебными приставами. Если они установлены, то до момента снятия этих запретов сделку лучше не совершать, зарегистрировать ее не получится.
Далее проверяем наличие охранных и санитарных зон. Если участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории, то в выписке будет указано, какую деятельность можно осуществлять на участке, а какую — нет.
По кадастровому номеру земельного участка смотрим:
- кадастровую стоимость — она влияет на величину имущественного налога;
- форму участка, из нее будет понятно, можете ли вы построить свой дом и разместить все хозяйственные постройки и подходит ли вам такая планировка;
- есть ли подъездные дороги к участку;
- что расположено рядом.
Сейчас нельзя совершать сделки с земельным участком, если не проведено его межевание. Межевание подтверждается наличием в выписке ЕГРН координат участка и его контура.
Для оценки возможного размещения дома на земельном участке смотрим градостроительный план, в котором указана площадь застройки и разрешенные отступы от границ соседних земельных участков.
Не смотря на действующую до 2031г. амнистию, позволяющую оформить право собственности на индивидуальный жилой дом без проекта и разрешений муниципалитета, настоятельно рекомендуется при строительстве дома и хозяйственных построек соблюдать градостроительные регламенты во избежание судебных тяжб с соседями по расположению построек и заборов.
Особенно важно проверить границы земельного участка на местности до начала строительства. Для этого необходимо заказать выезд геодезистов, которые на местности найдут координаты характерных (угловых) точек земельного участка и покажут их вам. Так вы сможете понять соответствует ли ограждение участка или (если ограждение отсутствует) ваше представление о границах участка тем границам, которые юридически закреплены в ЕГРН.
Пустующая рядом с купленным участком территория не означает, что на ней можно строить или частично расположить свои строения.
В нашей работе постоянно встречаются ситуации, когда при оформлении построенных домов и хозяйственных построек выясняется, что они построены без учета юридических границ земельного участка, то есть «вышли» на чужую территорию, чаще всего к соседям или на муниципальную землю. Это является основанием для отказа в регистрации прав на такие постройки.
Для консультаций по вопросам оформления земельных участков и построенных объектов капитального строительства вы можете обратиться в нашу организацию: г.Омск, ул.Гагарина, 14, офис 3.2. Тел. 95-79-01, 95-79-05, 8 950 959 80 58.