Технические и реестровые ошибки ЕГРН

Основным официальным источником сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости сегодня является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При проведении проверки любой сделки перед регистрацией прав регистратором проверяются сведения об объекте, содержащиеся в ЕГРН на соответствие поданному на регистрацию заявлению и приложенным к нему документам.

Поэтому для всех участников рынка недвижимости очень важно, чтобы в ЕГРН не было ошибок или разночтений. Если сделка осложнена ипотекой, то также важно соответствие фактических характеристик объекта сведениям ЕГРН.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод систематизированных сведений в текстовой форме и графической форме и состоит из:

1. реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости);
2. реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость);
3. реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ);
4. реестровых дел;
5. кадастровых карт;
6. книг учета документов.

Наличие в данных разделах технической или реестровой ошибки может осложнить жизнь собственнику, который решит распорядиться своей недвижимостью.

Порядок исправления ошибок регулируется главой 7 Федерального закона 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

К техническим ошибкам относят опечатки, грамматические или арифметические ошибки в документах, допущенные работниками Росреестра в процессе внесения записей в ЕГРН. В этом случае данные ЕГРН будут отличаться от сведений в документах, которые были представлены на кадастровый учет и регистрацию прав. Среди распространенных технических ошибок - неправильные фамилии, имена и отчества правообладателей, адреса объектов недвижимости, площади, даты и реквизиты документов.

Чтобы узнать, какая ошибка совершена, сравните сведения об объекте недвижимости в выписке из ЕГРН и документах, которые предоставлялись для кадастрового учета и (или) госрегистрации прав на него. Если они отличаются, то обращайтесь за исправлением технической ошибки. Если сведения одинаковы, это означает, что ошибка допущена в самих документах и исправлять нужно реестровую ошибку.

Для исправления технической ошибки в первую очередь, потребуется заявление, которое подается в орган регистрации прав через МФЦ.

При обращении об исправлении технической ошибки важно донести грамотно информацию, подтверждающую техническую ошибку и приложить подтверждающие документы.

Законом предусмотрена возможность исправления ошибки без заявления правообладателя, если эта ошибка выявлена регистратором самостоятельно или в орган регистрации прав поступило решение суда об исправлении ошибки, вступившее в законную силу.

Техническую ошибку не исправят, если:

• ее исправление повлечет прекращение, возникновение либо переход зарегистрированного права на недвижимость.
• ее исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей либо третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в ЕГРН.

В этом случае техническая ошибка может быть исправлена только по решению суда.

Орган регистрации прав должен исправить техническую ошибку в течение трех рабочих дней и уведомить об этом правообладателя.

Если же недостоверные сведения содержались в документах, которые были предоставлены на кадастровый учет, и были воспроизведены в ЕГРН, имеет место реестровая ошибка.

Реестровая ошибка - это такая ошибка, которая перенесена в ЕГРН из документов, представленных в орган регистрации прав:

• межевого, технического планов или акта обследования. Эти ошибки были допущены кадастровым инженером;
• иных документов, которые поступили в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Документов, поступивших в ЕГРН из БТИ, земельных комитетов, архивов муниципалитетов и т.д. Такие ошибки допущены лицами и органами, которые составили и направили указанные документы.

Реестровая ошибка исправляется сложнее. Сначала придется исправить ошибку в документах и только после этого - в ЕГРН.

Такая ошибка будет исправлена госрегистратором только в том случае, если поступят документы, которые свидетельствуют о наличии ошибки и содержат сведения, необходимые для ее исправления, либо решение суда, вступившее в законную силу. Поэтому собственнику недвижимости нужно сначала исправить ошибку в документах, в которых она допущена. Для этого  необходимо обратиться:

• к кадастровому инженеру, в госорганы, нотариусу, иные организации, которые допустили ошибку в документах, и исправить ее;
• в суд, если исправить ее первым способом не представляется возможным;

Обращайтесь в суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Росреестр может исправить ошибку в сведениях ЕГРН самостоятельно только в следующих случаях:

• проводились комплексные кадастровые работы. По их результатам исправляются реестровые ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков и контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
• орган регистрации прав выявил ошибку самостоятельно. В этом случае принимается решение о необходимости ее устранить и направляется заинтересованным лицам (органам) не позднее следующего рабочего дня. В решении указывается суть ошибки и в чем состоит необходимость ее исправления.

При получении такого решения собственнику стоит оценить, нужно ли ему исправлять ошибку, так как это может повлечь дополнительные расходы. Если собственник решил ее исправить, то сначала необходимо исправить ошибку в документах, а после этого обратиться в Росреестр.

Направлять свое согласие на изменение сведений о местоположении границ не надо (Письмо Росреестра от 08.12.2020 N 13-00451/20).

Если вы не подали необходимые для исправления ошибки документы (заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости и межевого плана), то по истечении трех месяцев с даты направления вам решения орган регистрации прав вносит изменения в ЕГРН без согласия правообладателя земельного участка, если у органа есть необходимые документы, материалы и соблюдены установленные ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости условия. До истечения трехмесячного срока вы можете обратиться с заявлением в орган регистрации о продлении срока, но не более чем на три месяца (ч. 7 ст. 61 названного Закона).

Изменения могут быть внесены в том случае, если после этого площадь земельного участка не будет отличаться от его площади, указанной в ЕГРН, более чем на пять процентов (ч. 7 ст. 61 указанного Закона).

Типовые реестровые (кадастровые) ошибки:

• Ошибка в площади объекта, ошибка в отражении местоположения окон, дверей, выходов на балкон (балконные двери), балконов.
• Ошибка в определении местоположения границ земельного участка.
• Ошибка в определении местоположения объекта капитального строительства.
• Иные ошибки.